金九未能实现！中国2026年9月份房地产市场持续疲软
中城网2026-10-05 15:59:45
一、市场整体承压，一线城市独撑大局
2026年9月的楼市数据勾勒出一幅“核心城市局部回暖、多数城市仍在筑底”的分化图景。中指研究院数据显示，9月1日至27日，重点30城新建商品住宅成交面积同比下降5.5%，一线城市同比增长9%；北京、上海在8月需求端政策优化带动下，成交同比分别增长18%和16%。从全国重点50城市来看，新建商品住宅成交面积约1020万平方米，环比增长2.4%，结束了7、8两月连续环比回落，但前9月累计成交面积约10391万平方米，累计同比下跌11.1%。
值得警惕的是，新房销售同比降幅出现扩大趋势。有机构监测显示，9月新房销售同比降幅扩大至8.0%，二手住宅销售同比由增3.4%转为下降4.5%，“金九”成色明显不足。这意味着，尽管环比数据出现微弱回暖，但同比维度的下行压力仍在加剧，市场尚未迎来真正的转折点。
一线城市的领跑态势是9月最为显著的结构性特征。北京9月新房上市套数达5272套，已超过今年各月全月规模；上海截至9月26日新房累计销售9717套，同比上涨22%，绿城悦海棠二批次加推“日光”、认购率约485%，象屿金茂满嘉二批次认购率361%，成为2026年上海首个“千人摇”新盘。二手房方面，重点20城二手住宅成交10.4万套，同比增长4.2%，上海二手房成交量已连续7个月同比增长。
然而，这种热度高度集中于少数核心城市的优质板块和优质项目。多数三四线城市新房市场仍处于筑底阶段，修复主要集中在核心城市的优质板块与优质项目。一线领跑与多城市筑底之间的分化，构成了9月楼市的基本格局。
二、价格端修复与量能疲弱并存
房价指标的修复与成交量能的疲弱形成了鲜明对比。国家统计局数据显示，8月70城新房价格环比指标（-0.2%）和同比指标（-3.3%）均有所改善，跌幅持续收窄。一线城市新房价格环比已连续7个月保持正增长，各线城市同比跌幅均出现收窄态势。二手房方面，8月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%。
中指研究院10月1日发布的数据进一步显示，2026年9月，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17285元，环比上涨0.17%，同比上涨2.12%。价格企稳的信号已经出现，但成交量的持续低迷制约着市场预期的根本性扭转。
易居研究院副院长严跃进分析指出，当前楼市逻辑很清晰，即“房价还有点小跌，但下跌空间进一步收窄，说明房地产市场基本在触底”。但从“触底”到“回升”，中间仍需成交量能的实质性配合，而这一点恰恰是“金九”未能兑现的关键。
三、房企销售持续筑底，拿地趋于审慎
从企业端来看，百强房企的销售表现同样反映出市场筑底的基本态势。2026年1至9月，TOP100房企销售总额为22597.2亿元，同比降幅与1至8月持平，操盘销售额为17851.5亿元，权益销售额为15689.7亿元。9月单月，典型房企实现销售权益金额1843.9亿元，环比增长15.7%，但1至9月累计实现销售权益金额16100.3亿元，同比下降11.4%。
房企销售梯队整体下沉的趋势仍在延续。1至9月，销售额千亿元以上房企仅5家，较上年同期减少1家；百亿元以上房企51家，较上年同期减少8家。中指研究院企业研究总监刘水指出，这反映出“行业高规模扩张时代已然落幕”，但头部房企市场地位愈加稳固，房企从高规模扩张向高质量、稳健经营转变的信号愈发明确。
拿地端的表现更为审慎。1至9月，TOP100房企拿地总额5785.0亿元，同比下降20.5%，降幅较1至8月扩大2.7个百分点。9月1至27日，300城住宅用地成交规划建面2982.0万平方米，出让金1155.0亿元，同比分别下降37.4%和29.0%，平均溢价率6.0%，较8月回落1.4个百分点。8·28新政提高预售门槛、新出让土地优先现房销售，项目资金占用周期拉长，房企投资明显趋于审慎。
四、政策密集但传导尚需时日
9月是房地产政策密集落地的月份，政策重心从“制度奠基”转向“细则落地与地方承接”。中央层面，9月20日LPR连续16个月保持不变，1年期3.0%、5年期以上3.5%，MLF净投放2000亿元，流动性保持充裕。地方层面，9月出台调控政策78条，宽松性政策68条占绝对主导。
然而，政策传导需要时间。中指研究院刘水分析指出，前9个月降幅持平，显示“房企销售仍在磨底”。8·28新政对交易端的直接影响较为有限，原因在于新政对存量项目设置了过渡安排，当前在售和可售房源大多形成于新政之前。但供给端的变化已开始显现，9月1至27日，20城新建商品住宅批准上市面积同比下降近三成，延续今年以来的供应缩量趋势。
业内人士预计，2027年二季度前后将成为观察新政对新增供应影响的重要窗口，核心一二线城市的供应节奏变化对成交的影响将更为明显。
月末出台的“9·29”房贷贴息政策，成为需求端最具信号意义的增量工具。自10月1日起，对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，覆盖建筑面积120平方米及以下、总价150万元及以下住房，实施期暂定1年。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，贴息最多可帮助借款人累计减少付息近5万元，“这将降低居民按揭贷款的成本、改善居民‘加杠杆’意愿，从而修复房地产的金融加速器效应”。
但政策效果的显现仍需时间。中银国际研报指出，贴息主要惠及中低收入、首次置业及低线城市刚需，属短期需求刺激，但“受人口外流、老龄化及收入与楼价信心不足制约，对整体楼市效果或仍有限且不确定”。大同证券首席投资顾问吴伟也认为，贴息更多是“脉冲式带动”，“政策意在激活合理自住需求、防止楼市失速，是精准托底而非强刺激、大水漫灌”。
五、展望：“银十”与四季度走向
展望四季度，市场筑底态势预计延续。中指研究院预计，短期内部分企业倾向于加快推进取证并进入销售阶段，以缩短资金占用周期，叠加“9·29”房贷贴息政策、上年度低基数效应，四季度房企销售额降幅有望收窄。
中信证券研报更为积极，认为房贷贴息政策落地预计可节约利息成本三分之一左右，对四季度低线城市的地产成交有明显促进作用，并指出“以一些城市租金环比上涨为前提，供平过租是房价见底的重要信号”。
但需要清醒认识到，当前市场的核心矛盾并未根本解决。从库存端来看，截至2026年6月末，50城狭义库存规模降至约3亿平方米，回归至三年来低位，但去化周期仍处26个月高位，三四线城市去化压力尤为突出。三四线城市和非核心区域库存压力依然较大，新房销售总量整体仍处于修复过程中。
四季度能否出现实质性改善，关键观察窗口在于年末供地高峰的土拍表现、各地细则落地进展以及贴息政策的实际转化效果。中期看，8·28新政通过拉长资金占用周期对房企拿地投资行为产生的影响，将自2027年起逐步显现。
2026年的“金九”未能兑现市场期待，这既反映了房地产行业深度调整的惯性，也揭示了政策传导的滞后效应。在一线城市结构性回暖与多数城市持续筑底的双轨运行中，中国房地产市场正经历从高速增长向高质量发展的艰难转型。四季度“银十”及年末政策窗口期，将是检验市场能否真正企稳的关键时段。
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