束克欣顾云昌做客中国城市网

纵论中国房地产市场

CCN中国城市网2005年10月25日北京消息  今天上午，中国城市科学研究会邀请国土资源部土地管理利用司副司长束克欣、中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌教授做客中国城市网，共同回顾我国今年房产新政取得的成效，剖析我国房产市场存在的问题，探讨我国房产市场健康发展的途径。

中国城市科学研究会秘书长顾文选研究员主持了专家座谈会，中国城市网总编辑罗亚蒙研究员综述了我国今年房产新政以来的重要信息和社会各界的反应。

在专家座谈会正式开始前，中国城市科学研究会秘书长顾文选研究员向两位嘉宾颁发了“中国城市网专家顾问”聘书。

据悉，中国城市科学研究会将经常举办类似的专家座谈会，讨论我国目前城市发展中的热点问题，用科学的思想促进城市健康发展。

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中国城市科学研究会秘书长顾文选研究员主持专家座谈会

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中国城市网专家顾问  国土资源部土地管理利用司副司长束克欣

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中国城市网专家顾问  中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌教授

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中国城市网总编辑罗亚蒙研究员

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顾文选秘书长向束克欣副司长颁发“中国城市网专家顾问”聘书

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顾文选秘书长向顾云昌教授颁发“中国城市网专家顾问”聘书

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与会领导专家


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专家座谈会现场

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专家座谈会现场

中国城市网专家顾问

国土资源部土地管理利用司束克欣副司长

房产市场健康发展需要四大体系支撑

投资性购房应当予以肯定

束克欣

中国城市网专家顾问   国土资源部土地管理利用司副司长

束克欣认为：

    1、房地产市场的健康稳定发展需要一个好的支撑体系。

    2、住房消费是有梯度的，我们的住房政策还需要进一步深入研究。

    3、发展租赁市场不次于开发市场，投资性购房行为可能将来是租赁市场的一个主体，光靠政府来发展租赁市场是很难的，必须要吸收社会上的资金来加入租赁市场，发展租赁市场。

我认为2005年中央政府采取的这些措施，对抑制少数城市在短时期内房价过高的现象，起了很重要的作用。但是同时，我认为我们对如何使房地产市场健康稳定地发展这个问题的研究还欠深度，欠系统。

首先，我觉得房地产市场跟我们的住房制度改革不断地深入有着密切的关系。我们的房地产市场的发育与住房制度改革是紧密联系在一起的。住房制度改革不仅仅是提高房租，把公房卖给个人，这仅仅是一步棋。更深层的是它涉及到投资体制的改革，涉及到财政体制的改革，涉及到金融体制的改革，还涉及到我们房屋管理体制的改革，以及土地使用制度的改革。如果我们就从某一方面去突破这个问题，相关的这些改革不能同步地进行，这是推不动的。土地市场的发育现在就碰到类似的问题。土地市场涉及到财政、金融、行政管理等体制的改革，你想异军突起，突飞猛进，那是不可能的。房地产市场也同样面临这个问题。

1997年我在香港考察学习的时候，我有一个考察总结报告。香港在那么一点点的土地资源上，产生这么大的经济社会效益，我把它归纳为有几个支撑体系。

第一是非常好的规划体系。作为一个城市来讲，香港有很好的规划。有总体规划、区域规划、次区域规划，到具体项目的设计，一个层次一个层次搞得很清楚。

第二是金融政策对信贷支持。搞房地产市场离不开金融，离开金融我们搞不了。

第三是完善的法律体系。每一个环节都有法律依据，大家共同遵守规则。如果这个环节脱离这个法律依据，那就是违规。

第四是它有比较完善的中介服务体系。

我把它归结成这四个方面。房地产也是香港的支柱产业之一，它在这方面有这样完善的支撑体系。我就联想到我们的房地产市场，在这几个支撑体系上就可以对比出有没有差距？差距有多大？我想我们在北京生长，可能对北京的情况了解得比较多一点。其他的城市，可能有的了解多一点，有的了解少一点。总归来说，我们搞市场经济，还是要研究一些搞得好的地方。对比一下，我们在这些支撑方面还是有相当大的差距。

第一个，我觉得在怎么延续住房制度改革政策，怎么把它与房地产市场很好地接轨这个问题上，我们还没有继续深入地研究。

第二个，对于一个城市来讲，房地产市场是否好？有没有一个比较好的支撑体系？

第三个，我们的住房政策还需要进一步深入研究。在政府解决什么层面的住房问题上，社会上有一个模糊的概念，你给哪个阶层解决住房问题，似乎都是要让他买房，其实我们的本意不一定都是这样一个意图，叫大家都去买房。作为住房消费，它是有梯度的。每个家庭的收入不一样，有钱的买房，钱不多的可以选择买房，也可以选择租房。应该说，租房的群体在一个社会当中是一个重要群体。可能还有少数连租房都有困难的，那应该纳入政府的社保，政府要解决这个问题。住房的梯度消费的问题，可能还跟我们研究制定政策，政府怎么调控房地产市场有密切关系。所以在这个问题上，我感觉系统的研究恐怕还是少了一点。

我们现在把经济适用房定位在供应中低收入家庭。按照统计上讲，我们把社会群体的收入分成五个等份：高收入、高中收入、中收入、中低收入、低收入。我们定位在中低收入家庭，那就意味着80%的人都要买房，这样就导致社会成员对购房的欲望很强，但是实际的购房能力跟他的欲望有相当大的差距。因此我们造出来的房子，可能买得起的仍然是有钱的那一部分人，没有钱的那一部分人，就算你主观愿望想要让他买房，但是他还是买不起。买不起的人总在骂房价高，所以我认为有些地方骂房价高，可能与这个情况有密切的关系。我也注意到刘福垣研究员讲的“给产业工人造房还没开始呢”（见中国城市网“专家论谈”《刘福垣：中国城市体系发展和增长方式转变》），如果他是这种说法我不太赞成。过去福利分房，不论单位建房也好，还是工厂、企业建房，都是打分排队。现在搞市场买房，不能说是为产业工人造的，还是为政府机关造的，还是为商业界造的，不能这样分。作为一个城市，作为政府，应该多研究住房的需求。 

有真正需求的，就是买来自己住的这一部分，还有一部分是属于投资型的，我这有一部分钱，投别的也没什么赚头，投房地产买了房子过一段时间升值了我再卖，我认为这不一定都是投机，它属于一种投资行为，当然也不排除其中有投机行为的，我觉得要把这两个截然地分开也很难。投资也好，投机也好，在我们国家现阶段需要不需要？如果我们一部分人是买房住，大部分人是租房住，那总得有房源，得先有房子才能租，那谁来拥有这个房子？房地产商是不干的，那总得有人先把房子买下，然后再出租。从这个角度讲，我认为投资房地产行为可能将来是租赁市场的一个主体，如果没有发展租赁市场，全靠政府来租赁，我看这个路子很难，必须要吸收社会上的资金来加入租赁市场，发展租赁市场。我们面对这么庞大的群体，政府大包大揽能不能解决这个问题？谁来投资，政府财政能拿得出来？还是要靠社会。那么我认为，现阶段，投资也好，投机也好，怎么样才能把炒房地产的引到正规的渠道，为发达租赁市场做一个重要的投资人来解决这个问题？政府出规则，资金不一定由政府来拿，我认为发展租赁市场不次于开发市场。因为它解决面对着的大部分的群体，把目光都胶着在开发这个层面上，我认为从目前来看，要系统地解决好房地产市场的问题，可能局限性太大了。怎么研究，怎么解决这个问题，我一直在思考。

我们现在采取经济适用房政策，从主观愿望上讲是好的，为老百姓办点实事，但是我认为从效果上来说，可能路子还缺少深入的研究。主观愿望是好的，但是没有哪一个地方说我的经济适用房搞得很好，老百姓很高兴。经常有舆论反映，说真正去买经济适用房的不是那些中低收入的群体，还是高收入的群体能买得起房，有一些群体本身就是买不起房，怎么把租赁市场发展好，这是我们要研究的一个重要的问题。

土地问题不是哪一个部门能够孤立地把事情办好的，是一个配套。我认为土地的供应至少涉及到两个问题，一是涉及到市场需求的预测，需求量多少？我们现在没有哪一个部门把这个事说清楚了，它是个动态的，不断地要有人研究，不断地要有人把这个信息发布出来，最后我们在决策的时候要深入分析，认真分析，然后决定有这么多需求量。二要根据规划的条件，推算出大致是多少土地供应量。现在不是这样，现在是我们的开发商到哪物色好了，我要盖这一块，跑规划，跑土地，跑领导，弄完了拍卖、挂牌，做不到主动供地。主动供地的前提一是要有规划，一是要有市场预测，没这两个，做不到。现在许多城市发展主要是从“地”上变钱，就是这么个问题。

中国城市网专家顾问

中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌教授

市场调节是永恒的 政府调控也是永恒的

顾云昌

中国城市网专家顾问  中国房地产协会副会长兼秘书长

顾云昌认为：

    1、房地产市场的健康发展，土地是关键，成败在金融。

    2、“国八条”的目的就是要稳定住房价格，但是房价上涨过快是个表征，稳定房价的关键是要把供求关系理顺。

    3、要解决目前需求过旺的问题，一是要控制投机需求，二是要控制拆迁需求，对于长期的投资性需求没有必要控制。

    4、政府要增强有节奏地、有预见性地供应土地的能力。

房地产是国民经济的支柱产业，又是家庭经济的主要财产，房地产问题理应受到国家、人民的高度关注。每一次政策的变化都涉及到各级政府的利益，涉及到老百姓的利益，当然也涉及到行业的利益。如何处理好这三者之间的关系，房地产市场如何健康地发展，恐怕在我们整个市场经济的发展过程当中，这都是一个不可避免的问题，而且也是一个永远被关注的问题。像美国、英国如此发达的市场经济国家，它们的房地产市场也如此地规范了，它们也仍然在进行宏观调控，也在挤压泡沫。挤压泡沫并不是中国特有的，世界各国都在挤压房地产泡沫。所以，如何看待我们房价上涨过快的问题，如何使住房价格平稳下来的问题，并不是只在今年才讨论的，可以说，我们在今后还要不断地根据市场的变化来进行讨论。我认为，市场的调节是永恒的，政府的调控也是永恒的，而不是暂时的。因为市场的两个手都要运作，市场配置资源的作用必然是很大的，但是光靠市场自由地发展，现在看来也不是完全可以奏效的。

其实政府对房地产市场一直在进行调控，只不过是往哪个方向调控的问题。1998年启动住房制度改革，把住宅建设作为新的经济增长点，这就是一种调控。拉动内需，实际上首先是从房地产拉动起来的。现在因为投资规模过大了，房地产的投资规模在整个固定资产投资规模中占很大部分，所以房地产理应成为调控的对象。这种变化，在整个宏观经济发展过程中，必然是不断地发生变化的。这几年，中国的房地产市场中发生了许多有意思的现象，这些现象说明什么？如果不了解行业的发展，看到这个问题就谈这个问题，看到那个问题就谈那个问题，很分散，结果是不知道房地产市场究竟发生了什么事。其实 “国八条”的目的非常清楚，这次宏观调控就是要稳定住房价格。也就是说，我们发现问题是从发现房价上涨过快开始的，所以我们最后主要是要解决房价上涨过快的问题。怎么解决？稳定住房价格。但是房价上涨过快是个表征，实际上内在的是供求关系，房价主要是由供求关系决定的。经济学的原理告诉我们，决定价格的因素有两个，一是成本，一是供求。但是在市场经济条件下，特别是在供不应求的情况下，供求因素是决定价格上涨的主要因素。也就是说，供求关系是导致房价上涨过快的主要原因。是什么导致了2004年的房价上涨过快呢？是因为出现了供不应求。为什么2004年提出了这个问题， 2003年没有提出？2002年、2003年上海、杭州等地的房价已经上涨过快了，但是还只是局部现象，到2004年已经上升到全局现象，全国的住房价格上涨15.2%。而在2003年以前，住房价格的上涨速度是3%-4%。房改启动以后，从1998年到2003年房价上涨速度一直是非常平稳的，每年只有3%-4%，比我们人均可支配收入的增长速度要慢得多，我们人均可支配收入的增长速度是7%-8%，甚至9%，那时候房价每年只涨3%-4%，我们收入的增加比房价的增加要快，老百姓当然没意见。突然之间，房价上升的速度超过了可支配收入的增长速度，特别是有些城市积累了几年的房价上涨过快，使许多中低收入家庭望房兴叹，这时候中低收入家庭的住房问题就突出出来了。上海在2000年以前是不搞经济适用住房的，因为那时侯上海的房价相对北京而言是很低的，它的房价在2000年的时候还只有北京房价的2/3的。他们的普通商品房价格和北京的经济适用住房的价格是一样，但是上海现在的房价超过北京以后，房价的上升速度超过了收入增长速度，那么本来买得起普通商品房的，现在根本买不起，所以必须提供经济适用住房。        

有人说房价上涨快有结构性的问题，反过来说，由于房价上涨过快，导致了结构性问题的产生。在房价比较低的时候，结构性问题不凸现，大家都买得起。房价从3000块涨到6000块，7000块，而人们的收入涨得没那么快的时候，结构就有问题了，因为普遍的房子都在上涨。所以，房价上涨得快，简单来说有两大问题，第一个问题就是许多中低收入家庭买不起房子，我们的人大代表、政协委员们向全国人大反映，两会期间集中反映房价上涨过快的问题成为了全国性的问题，是因为2004年房价突然上涨了。第二个问题，这也是人们没有注意到的，实际上是泡沫问题。老百姓对此不一定很清楚，只有在上海等地，老百姓已经意识到了，房价上涨过快会引起泡沫，会带来金融的安全问题。香港、日本、台湾都出现过房价的泡沫。房价涨得很快，对经济发展，对社会稳定都会带来影响，这人们已经看得很清楚了。所以我们要绝对防止由于房价上涨过快造成的金融危险，乃至影响国民经济安全的问题。金融、银行界的人士主要是从这个方面切入的，而我们广大老百姓主要是从买不起房切入的。

除了上面讲的这两个问题，当然还有其他问题，结合在一起，实际上就是一个房价上涨过快的问题。所以“国八条”的中心意思就是要稳定住房价格，它出台的内容就是关于如何稳定住房价格而采取的政策措施。现在看来，“国八条”也好，房地产新政也好，发挥了它应该发挥的作用，效果是明显的，因为从统计数字显示，去年住房价格上升15.2%，商品房价格上升14.4%，这两个是有差距的，住房价格比所有的商品房价格上涨得还要快，包括写字楼价格。而今年的统计数字显示，一季度的房价同比上涨12.5%，二季度回落到10%，三季度回落到8.8%，已经降到两位数以下了。刚才讲的是平均房价，什么叫平均房价？就是用全国卖出去的房子收到的钱除以全国卖出去的房子的面积，这就叫平均房价，过去都是按平均房价计算的。我去年曾经预测过，我说希望2005年的房价涨幅是一位数，降到10%以下，和我们的居民收入的增长差不多，还低一点最好。根据目前的发展态势，我估计四季度的房价还要低。

从70个城市的房地产价格指数来看，二季度同比涨了8%，三季度涨了6.1%。房地产价格指数不是平均房价，它是跟踪若干个楼盘一个月一个月变化的指数，这也是一种统计数字。有的人不了解甚至不懂房价的关系，同比、环比、定比、指数和平均价格搞不清楚。这个业内人士能够说得清楚，老百姓就光看涨了不涨了。其实老百姓自己也能感觉到房子涨了没有，老百姓就看这个楼盘这个月什么价格，下个月什么价格，然后就清楚涨了没有，但一讲平均价格就麻烦了，这个月大量开盘的是市中心的，卖出一大批，平均房价涨了20%，到下个月城外的大批开盘了，房价又降了20%，那到底是涨了还是降了呢？现在我们有了房价指数，这个问题是可以搞清楚的。我认为统计的数字基本上还是能说明问题的，要不然我们用什么来说话，统计的数字和我们老百姓的感觉是一致的，当然也有一点误差，因为时间的关系会有点误差，特别是现在网上销售。房价是房地产市场的显示器，可以说是房地产市场的灵魂，我们过去不大关心房价，现在关心房价我觉得恰恰抓住了灵魂，调控市场就是从房价开始的，就好像美国的格林斯潘一样，他调控就是掌握一个利率，为什么呢？房价涨得太快，我要上升利率，房价往下掉，我要下调利率，很简单。房价问题非常简单，但是又很复杂，但关键是如何调控的问题。

那么如何使房价稳定，关键是要把供求关系理顺。2004年的时候是什么情况呢？主要是出现了供不应求。2004年我们采取了控制投资规模，控制房地产增长速度的政策，也就是控制供应的规模，但是我们的需求增长速度没有控制住，需求还在增长，原来供应和需求是供应大于需求的速度，突然之间，供应增长速度放慢了，需求速度仍然增长，必然出现供不应求，出现房价上涨是必然的。那么发现这个问题怎么办呢？由于宏观经济发展的要求，仍然必须把房地产的供应增长速度控制住。我们今年的房地产投资规模增长22%，去年是28%-29%，下降了6个百分点，应该说投资规模是控制住了，投资规模仍然要继续控制住，这是宏观经济、国民经济发展的要求，是宏观调控的主要内容，我们必须遵守。但是在这样的情况下，如果不控制需求，必然会导致供不应求，房价上升，这些我们都已经看到了。那么2005年怎么办呢？就是要在继续控制供应增长速度的同时，把需求的增长速度也要控制住，这就是“国八条”的本质所在。

那么要不要控制需求增长，能不能控制住，回答是肯定的。为什么呢？因为我们现在有需求过旺的问题。房子有虚假需求，炒房需求，这就是过旺的问题。房地产不仅是一种消费品，还是一种投资品，我们发现，凡是房价上涨过快的地方，必然会产生更多的投机需求，也就是炒房需求，炒房需求恰恰是导致房价上涨过快的主要原因之一，是产生房价泡沫的主要因素。所以必须遏制投机需求，“国八条”在这方面做了许多文章，从金融的、税收的、行政的各个方面来遏制过旺的投机需求，这是过旺需求之一，也是导致房价上涨过快的最主要的原因。过旺需求之二：被动性的住房需求。我们这几年之所以房地产投资规模过大，和我们的拆迁量太大，拆迁征收太大有关系。大拆大建带来了许多问题，也给房地产市场带来来更旺的需求。所以，为了整个控制需求，必须在拆迁需求上进行控制。

至于长期的投资需求要不要控制。我认为，买房以后用来出租，作为一种长期性的投资，没有多大必要进行控制。它恰恰是发展租赁市场的一种重要的途径。首先要有人买房才能够有租赁市场，我不买第二套房，第三套房，租赁市场怎么来，不能靠政府来租赁，这是不矛盾的。现在看来，在遏制或者是控制需求的同时，要增加有效供应。解决的一个主要问题就是防止房价的泡沫问题，因为投机需求过大。第二个问题就是要对中低收入家庭进行保障供应，增加中低收入家庭的住房供应量。这也是“国八条”出台的原因。一方面要遏制过旺的需求，一方面要保证有效的真实的需求，中低价位的需求。这样就两方面都实现了。有的人认为政府的职能只有一个，就是保证中低价位房的需求，我认为这是不全面的。政府的另外一个作用就是要调节市场，不调节市场就会造成房地产泡沫，造成金融危险，对整个宏观经济的发展不利。所以政府不光是保障中低收入家庭的住房需求，而且是对整个市场调节发挥作用，我认为“国八条”恰恰是起了这两个方面的作用，而且效果是比较明显的。因为“国八条”出台以后，总体上今年全国的房地产市场房价增幅，有的地方已经出现了房价的回落。据我的观察，上海的房价和前两个月比较起来，增幅有回落。虽然还没有降到去年同期的水平，还在涨，但是增幅在原来的基础上回落了15%左右。去年10月份到今年3月份上海的房价简直疯涨，去年四季度和今年一季度涨了27%-29%，现在回落15%，还没回到去年这个时候的水平，还有15%，但是它也在回落。所以要看怎么比，比哪个数据，这不是一句话能够简单说清楚的。杭州、南京的房价稍有回落，长三角的其他一些热点地区也出现了增幅的回落，当然也有个别的地区还在涨，什么原因呢？因为房地产市场和其他市场最大的不同点就是地区的差异性大，绝对不能用北京的楼市代表全国的楼市，也不能用上海的楼市来代表全国的楼市，全国661个城市，没有任何两个城市的房价反映是一模一样的，这就是房地产市场的特殊性。我们有些同志犯了这样的一种简单的错误，把一个地方发现的问题拿来通观全国，包括有一些人用上海的情况代表全国，或者把北京的情况看成是全国的，他站在上海、北京或者别的某个地方来看全国的楼市，讲话总是讲得不准确的，因为他没有捕捉全部的信息，没有掌握差异性。当上海的房价以每年20%的速度上升的时候，广州的房价还是稳中有降，而北京的房价则是在高价位稳定。同样是特大城市，同样是经济发达地区。但是有一点是肯定的，2004年房价的上升速度是远远超过了2003年以前的若干年，而且在局部地区已经出现了房地产泡沫，炒楼的人数超过20%以上，这应该说是有很大的市场危险的，所以必须对这样的城市重点进行调控。

也有人产生了这样的疑问，政策是一个政策，明明是上海得病，为什么全国都要吃药？。现在看来，大家的这个疑问在消除。我认为，流感也好，SAS也好，在有些地区开始流行了，我们其他的地区也应该采取预防措施。如果说上海、杭州等地需要打针吃药，把泡沫挤压出去的话，那么其他的地区也要打针吃药，只不过打的是预防针，或者说吃的是板蓝根，现在看来也是起了这样的作用。所以认为“国八条”的主流是好的，效果是明显的。当然，地区与地区之间会有这样那样的差异，反映的效果也可能不大一样。

刚才实际上是讲到了房地产的发展和宏观经济的紧密关系，或者说宏观经济的发展变化，必然影响房地产的发展。反过来，房地产的发展也会影响到宏观经济的变化。房地产的发展和我们的金融体制、金融环境、金融政策有关系，这已经被人们所认识。房地产和金融部门是密切相关的。房地产兴，金融兴；房地产衰，金融也衰。可以这么说，房地产，兴也金融，衰也金融，成也金融，败也金融。如果没有金融对房地产的支持，发行个人抵押贷款，中国房地产绝对没有今天。反过来说，如果金融方面出了什么纰漏，肯定会影响房地产市场。特别是利率、汇率对房地产的影响是非常大的。美国也有房地产泡沫，他也调控市场，英国也调控房地产市场，他们用来调节的手段主要就是金融杠杆、利率杠杆。当美国的经济低迷的时候，他就启动房地产市场，通过降息，房地产起来了，拉动几十个行业，拉动整个经济增长。现在经济又过热了，有通货膨胀，房价上涨过快了，他们最主要的办法之一就是升息升息再升息。格林斯潘升了12次息，英国财长升了5次息，都是针对房地产的，升息以后房价平稳下来了，交易量减少，他发现8月份的升息过头了，又准备降息，调控市场。所以我们不要从房地产市场本身来考虑问题，一定要从宏观经济、金融、房地产市场来看这个变化。

关于土地问题，我的某些观点也许和土地部门有一定的分歧。从土地供应量来说，1998年以来，我们国家的土地开发供应量从统计数字来看是充分的，而且我们每年的增加量很大。但是为什么会出现有的地方土地供应显得紧张的情况？看来问题是因为我们已经批出去的土地没有很好地开发利用，土地被闲置了。由于种种原因，有的是被开发商闲置了，有的是因为政府的原因闲置了，还有其他的一些原因，从你们提供的数字来看，差不多有一半的土地没有很好地开发利用，造成了有的人积压了土地，但市场上的土地显得不足。我发现，凡是房价增长过快的地方，土地供应量所产生的住房供应量和需求之间是有缺口的。比如杭州，有几年房价涨得过快，和土地的饥饿性供应有关系。上海的房价涨得快，也和土地有关系。2000年以前，上海的房屋是积压的，1998年，1999年开始启动房地产市场，但是就在1998年、1999年的时候，上海的土地供应量降到最低点。这个政策效应在2001年，2002年马上反映出来，上海等一些城市的需求马上爆发了，而他恰恰是在1998年、1999年的时候土地供应量少了，这就在土地供应量、房屋供应量和需求之间产生了一个差，不够了之后赶快加大土地供应量，但是再加大的土地供应量要到两年三年以后才能进入市场，这里就有一个时间的空档问题，就会产生供不应求。所以我强调这几个观点：一个就是存量土地如何盘活的问题。各地政府、开发商要把存量土地拿出来，不要拼命地再批地，我们的总量要控制住。第二，我认为，有一个有节奏地、有预见性地供应土地问题。这是对各级政府一个很大的考验。因为我今年供应的土地，是两年三年以后才进入市场的，要预测到三年以后的房地产市场的需求量。但是我们政府部门往往缺乏这个预见，往往出现一个差。在这方面政府做得还不够，现在往往是开发商代替政府部门在做。不仅是土地开发，在城市规划上也往往是这样。开发商打到哪里，土地就规划到哪里。广州的房地产产品在全国是品质最好的，但是广州番禺的城市规划是最差的，一个组团一个组团搞得非常漂亮，但是城市没有总体规划。开发商拿了地，一个个楼盘开发出来了，但是城市不配套，功能不齐全，所以每个开发商都在自己搞会所， 90%以上的会所是亏损的，浪费资源。现在我们的城市有“城巴”（城市大巴），他们还有“楼巴”。什么叫“楼巴”？每个楼盘的bus，因为它没有公共交通。

现在我们有的政府在房地产的土地供应上还存在一个认识上的问题。有一次，我在一个县级市开会，其中一个市长就说，你们县级市有问题，今天财政缺钱了，卖地，明天有钱了，土地就少卖一点，把卖地看成是调节财政收入的渠道，根本不是说房价调控，城市规划。这个现象也不是只有个别城市才存在的，反映出我们对房地产市场发展的规律性认识还不足。所以我经常讲：对房地产市场来说，土地是关键，成败在金融。这不是说房地产行业就没责任了。土地局的数字我是相信的，我们不是说土地供应量少了，问题就是土地供应量是不是有预见性，有没有好好地利用起来。有的被积压了，有的被控制了，这里面有的是政府行为，有的是企业搞的。还有就是政府在调节土地供应方面跟不上市场的变化。我们的政府在经营土地上下功夫，但是没有在真正地调控市场上下功夫。比如北京的市场、广州的市场、上海的市场，20世纪90年代发展以后，市场之间有了很大的变化，这和土地的供应量，和土地供应的节奏，和预见性有关系。广州的楼市一直是比较稳定的，为什么？供大于求。这对房地产市场来说是个好事，房价平稳。所以说，广州的楼市是三个代表的楼市，老百姓收入涨得很快，房价反而不涨，品质越来越好，因为竞争激烈。反过来，这两年上海、杭州的房价涨得很快，但是品质提升不快，老百姓哇哇叫，这和土地供应、和金融是密切相关的。所以调控房地产市场，绝不只是建设部的事情，建设部有时候很无奈，它只提供信息，能够代表国务院行使协调的权力。真正要把金融的政策，土地预见性供应的这种节奏掌握好了，才能把这个事情办好。所以这个本事不是一日造成的，也不是十年就能够完成的，需要在整个市场化的过程当中不断地进行调控。我也发现有的城市房价在降，今年我到长春开会，长春2004年的房价比2003年降了，2005年一季度的房价比2004年一季度又降了，所以长春说他稳定住房价格就是要想办法让房价不要降，因为他当地的土地供应量和开发量远远超过它的需求量，那么这也是一种调控。

关于刘福垣的观点（见中国城市网“专家论谈”刘福垣：中国城市体系发展和增长方式转变），他实际上是在讲我们的城市化问题。城市化没有真正把农民留下来，包括房地产没有给农民盖房子。他的观点从长远看是对的，但是从现实情况来看，农民目前还不具备买房的条件。但是也有的地方，比如说珠海，给农民提供了那种旅店式的房子，一个农民一个床位，而不是像现在这样农民都住在城乡结合部，在地下室扎居。的的确确，在这方面作为一个行业来说，我们应该和政府共同努力，考虑真正给农民解决住房问题，这也是一个办法。但是农民的购买力是有一个过程的，首先从中小城市开始，就大城市而言，恐怕还有一个过程。

（中国城市网总编室姚敏根据录音整理，摄影：姚敏）