编者按：农村宅基地改革，在很大意义上可以激活农业农村发展动能，给农民带来可观财富，是乡村振兴必要的制度性支撑条件。湖北省宜城市宅基地改革试点已经取得显著成果，特别是莺河村经营性建设用地直接入市、黄冲村农房可抵押贷款等做法值得全国各地学习借鉴。

宅基地退出天地宽 美丽乡村映眼帘

湖北省宜城市流水镇莺河村

在推进农村土地制度改革中，莺河村作为试点村，把宅基地退出与美丽乡村建设相结合，依托本地自然风光与资源优势，在引导农民退出宅基地后，开发休闲观光农业，建设特色村庄、大幅度增加集体和农民财产性收入。

一、基本情况

莺河村位于流水镇北部，属于丘陵山村。全村547户，村民2182人，辖6个村民小组，耕地总面积7760亩，以农业种植为主，有西瓜和林果两大主导产业。莺河村有得天独厚的地理优势和地方特色资源，交通条件便利。省道随南路连接东西，襄钟路贯穿南北，距襄阳火车站、207国道、襄荆高速、飞机场都在30—80公里范围内；水资源丰富，周边建有小（二）型水库7座，“莺河二库”的水由渠道北流而下，灌溉全村农田；另外，还有邻近的十里长山抗日名将张自忠纪念园红色旅游圣地。这些独特的条件，能为该村农家乐“一日游”、“自驾游”提供极大方便。

二、总体思路

在遵循“一户一宅”的前提下，大力推进宅基地自愿有偿退出与美丽乡村建设相结合模式。通过多种形式，引导农民腾退出宅基地，拆除违章建筑，梳理开放空间，统一规划，启动“醉美莺河”建设项目，以田园风光、文化循宗、产业规划为三大核心模块，将莺河村打造成“休闲体验型、生态景观型、农业观光型”的美丽乡村。

三、取得成效

莺河村“醉美莺河”新村建设项目前期投资约4800万元，主要由旧居改造、文化旅游产业及景观、公共基础设施建设三部分组成。旧居改造主要是把核心地段的28户农户旧房修旧如新，把农村打扮得更像农村。现已改造旧居14户，完成了酒坊、豆腐坊、榨油坊、酱品坊、水磨坊、人民公社大食堂等项目景观景点修缮；在供游乐和观光的文化旅游产业与景观部分，已建成索桥、漫水桥、樱花大道等景观景点，65套荆楚风格特色民居及亲子游乐园设计方案基本完成；进一步完善道路、供排水网、广场、村委会、卫生室、停车场、保洁站等一批基础设施配套建设，主要道路已完成田路分家，平整占地补偿全部到位。据统计，全村有80多户，腾退老村庄宅基地150多亩，已有5户建起了“农家乐饭庄”。放眼如今的莺河村，一个以“保留原始生态，打造特色村庄”的古色古香的莺河乡村已初露容颜。

（一）坚持高点站位，精心谋划整体规划。由全国首家集调研、策划、规划、设计、建造、运营、培训于一体的综合性公司——湖北根富建筑规划设计有限公司规划设计打造，高标准地做好“醉美莺河”村庄整体规划并指导运营。项目从田园风光景观规划、文化规划、产业规划及运营规划四个方面立体打造原住民参与受益、可持续发展的醉美莺河。通过对莺河村进行停业转型，道路程序化、建筑环境整治、市政、管线建设等综合整治，使莺河村村庄整体面貌得到明显改善，成为“与田园共融，与山水互动”同时具有浓郁旅游特色的“醉美乡村精品村”。

（二）采用多种方式，鼓励引导农民腾退宅基地。一是政策引导方式。大力宣传“一户一宅”政策，动员有多宅、超占面积的村民腾退宅基地。2组、4组有10多户外出农民在外地买了新房，家里的宅基地已经破旧，有的空闲着，有的只有留守老人居住，村里便动员他们把老宅基地退出，并给予适当补偿。全村用这种方式，腾退宅基地30多亩。二是集体回购方式。3组全天元等3户，有多户房屋长期闲置，村集体花费7万余元将这3户的宅基地及房屋回购，结合美丽乡村规划需要，实施旧居连片改造后出租，或供外来游客租住，或建成“农家乐饭庄”。三是增减挂钩方式。结合新农村建设，以土地整治统筹增减挂钩的方式，引导农民退出宅基地。3组、4组因耕地复垦建设“亲子园”腾退土地面积104亩。

（三）立足产业支撑，打造五大特色产业观光园。目前，全村已流转土地1000余亩，引进5大骨干产业即将落户莺河，以打造各具特色的产业观光园。具体来说，有湖北京瑞通达生态农业科技公司主营的西瓜产业园，宜城安宁生态农业科技有限公司主营的樱桃、早熟桃、猕猴桃等高端水果产业园，宜城市三佳生态家庭农场主营的苗木、花卉产业园，宜城市兰莓农业合作社主营的兰莓产业园，宜城市薄荷生态农业有限公司主营的薄荷产业园。这5大主导产业园建成以后，每年需劳务用工3000人以上，村民可就近在本地打工挣钱，同时可以吸引大批外地游客到莺河旅游观光，拉动第三产业的发展，壮大集体经济，增加农民收入。

（四）管理自治，镇村联手共同发力。该村成立了有村干部、党员、群众代表参加的村民常务理事会，凡涉及到美丽乡村建设中与村民切身利益相关的事项，均由村民常务理事会讨论决定，并在村醒目位置公开，接受全体村民监督。同时，流水镇美丽乡村建设专班驻村指导，镇、村主要领导联手，主动担当，共同发力，努力把莺河村打造成为鄂西北地区重要的旅游服务基地之一。

推进宅基地改革，释放沉睡资产新活力

湖北省宜城市流水镇黄冲村

自2015年流水镇黄冲村被列为宜城市成为全国农村宅基地制度改革的试点村以来，黄冲村两委严格按照市委、市政府及镇党委政府的统一安排部署，深入组、户，摸清家底，探明实情，大胆创新，积极探索农村宅基地有偿使用、农村宅基地有偿退出、农房确权发证、农房抵押贷款等改革方式方法。自改革以来，通过稳步推进各项改革措施，叫醒了沉睡的土地资源，算出了个人、集体、土地三笔活账单，合理利用宅基地抵押贷款政策，盘活了土地资产、壮大了集体经济、鼓起了群众腰包、释放了改革红利。

黄冲村位于流水镇政府东4千米处，版土面积28平方公里，辖9个村民小组，716户，总人口2650人，目前，黄冲村收缴658户宅基地有偿使用费19.1万元，发放不动产权证658本。

一、壮大集体经济，释放改革红利

黄冲村在农村土地制度改革试点工作中，大胆探索，重点突破，结合农民宅基地普遍超占的现状，着力推进宅基地超占面积有偿使用全覆盖，取得了明显成效。村两委组织党员群众代表按照每户宅基地200m2的标准对各户宅基地进行测量登记，并按照户籍地在本村人员宅基地超出部分200m2-315m2每平米0.2元、315m2以上每平米0.8元、户籍地不在本村人员宅基地超出部分每平米1元的三档标准对超占各户征收有偿使用费。2016年黄冲村按照收费定价标准一次性收取了646户3年的宅基地使用费19.1万元，所有征收费用实行专款专用，坚持取之于民，用于之民，让利于民，全部用于村基础设施建设和公益事业投入，严格按照“四议两公开”工作流程，在五、八两个组新修路灯35盏、修缮了五组沿线下水道，其余费用用于文化广场的日常维护与管理。切实打消村民顾虑，改善村庄环境，壮大集体经济，让村民有更多的获得感和幸福感。

二、住房抵押贷款，助力发展三产

黄冲村按照登记发放不动产权证的原则，累计发放不动产权证658本。农房有了不动产权证就和城里的商品房一样，可以进行抵押贷款解决投资资金不足的问题，村民发展产业更有底气。黄冲村村民肖龙，2015年通过宅基地改革政策获得了不动产权证， 2016年通过宅基地抵押贷款获得了8万元的贷款，成为了宜城市第一批享受“农房贷”政策的农民。借助这笔贷款，肖龙买了一台挖机干起了工程项目，加上家里自种的土地收入一年收入能达十几万；养殖大户陈代合也在2016年通过宅基地抵押贷款获得了10万元的资金，现在陈代合为襄大公司干起了生猪代养，年出栏1000余头；村民彭光华，在第一笔8万元贷款到位后立刻盖起了占地1亩的钢构大棚搞起了农产品收购的生意，每年3000多吨的收购量让他能受益20多万，从瓜果到蔬菜、从花生到棉花，他的收购业务越来越广，借助前期贷款的良好信誉，他今年又成功贷款200万元，解决了产品收购中的资金流转问题...通过宅基地抵押贷款发展产业致富的例子在黄冲村还有很多，仅2016年，黄冲村就有6户农户成功贷款46万元，截至目前，黄冲村累计已有28户农户享受了“农房贷”政策， 获得贷款200余万元，资金有了保障，村民发展产业也有了动力，黄冲村的村民生活也有了盼头。

三、节约土地资源，注重民生保障。

黄冲村宅基地制度改革始终坚持一户一宅的政策，针对多宅或长期闲置房，我镇积极鼓励农户实行有偿退出，结合土地综合整治统筹增减挂钩等项目建设，对连片退出宅基地和闲置土地实行复垦，目前，黄冲村有3户农户自愿有偿退出宅基地2.4亩。黄冲村不仅通过宅基地有偿退出复垦土地，而且通过建设养老公寓集中养老的方式达到节约土地的目的。2019年由黄冲村集体投资280万建设了一个老年公寓，老年公寓及住宿、就餐、娱乐于一体，一期占地15亩的16套房已经全部完工，于11月1日前全部完成入住，老年人有了集中住宿的场所，家里的闲置土地、宅基地同样可以通过宅改的政策流转、租赁、贷款，在为老人们提供优质养老环境的同时也打消了子女的顾虑。

在探索宅基地改革的路途中，黄冲村勇于攻坚、敢于克难，在始终坚持为老百姓谋福利，为村集体谋发展的基础上走出了一条独特的改革之路。今后黄冲村将继续以推进各项改革为重心，带领群众在致富的康庄大道上越走越远。