中国70城市2026年8月份房地产市场观察报告
中城网2026-09-15 20:27:07
（本报告数据仅供参考，不作为投资依据）
一线城市企稳回升，二三线城市降幅收窄
中国70城市2026年8月份房地产市场观察报告
罗亚蒙
海南省城乡发展研究会执行会长
中城网（海口）投资集团有限公司董事长
2026年9月15日，国家统计局发布2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。总体来看，8月份房地产市场呈现“一线企稳回升、二三线降幅收窄”的运行格局。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，二三线城市环比降幅总体收窄，一二三线城市同比降幅均继续收窄。
从上涨城市数量看，70城中新建商品住宅销售价格环比上涨或持平的城市有21个，比上月减少2个；二手住宅价格环比上涨或持平的城市为8个，与上月相同。新房价格环比上涨城市数量的小幅回落，反映出当前市场回暖仍呈现结构性特征，恢复基础尚待巩固。
二、环比分析：一线转涨，二三线降幅收窄
（一）一线城市：环比转涨，沪广深“三涨一降”
8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，内部分化明显：上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.2%，北京下降0.2%。上海涨幅与无锡并列全国首位，新房价格同比上涨3.0%，是一线城市中唯一同比上涨的城市。
二手住宅方面，一线城市环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.1个百分点。上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，广州持平，北京下降0.1%。上海二手住宅环比实现“8连涨”，8月成交2.08万套，同比增加18.13%，创近5年来同期新高。上海中原地产分析师卢文曦指出，成交回升主要归功于“沪八条”政策推动，成交结构中中高端价位产品占比略有提升，置换链条进一步顺畅。
（二）二三线城市：降幅总体收窄，但城市间分化持续
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。二手住宅方面，二线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
值得注意的是，部分二线城市表现突出。杭州新房价格环比上涨0.2%，同比上涨2.2%，是少数新房价格同比正增长的二线城市之一。合肥新房环比上涨0.1%，同比上涨0.1%，也保持了正增长态势。另一方面，武汉8月新房成交环比和同比均实现正增长，成为二线城市中的亮点。
三、同比分析：降幅继续收窄，一线修复力度领先
8月份，各线城市同比降幅继续收窄，价格修复趋势延续。
一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降2.3%、1.9%和2.3%，上海上涨3.0%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.7%和4.1%，降幅均收窄0.1个百分点。
二手住宅方面，一线城市同比下降2.7%，降幅比上月收窄1.0个百分点，收窄幅度在各能级城市中最大。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降3.5%、0.8%、3.8%和2.7%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.9%和5.6%，降幅均收窄0.2个百分点。
从同比数据可以看出两个重要特征：一是新房价格同比降幅普遍小于二手房，反映新房市场受产品升级和核心区域供应支撑，价格韧性更强；二是一线城市二手房同比降幅收窄幅度（1.0个百分点）显著大于二三线城市（0.2个百分点），表明一线城市价格修复动能更强。
四、市场成交与库存：二手房成交保持增长，库存持续去化
从全国成交数据看，8月新房成交延续淡季走势。中银证券研报显示，8月47城新房成交面积环比下降5.4%，同比下降11.9%，同比降幅较7月扩大6.0个百分点。分能级看，一线城市新房成交面积同比下降2.4%，同比仍保持12.8%的正增长；二线城市环比下降9.5%，同比由正转负；三四线城市同比降幅扩大至26.0%。
二手房市场表现相对活跃。8月23城二手房成交面积环比下降9.7%，但同比仍增长6.5%。1-8月累计同比增长4.4%。国家统计局首次披露的数据显示，1-8月份二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%，二手房交易规模已超过新房，在一定程度上对冲了新房交易下滑的影响。
库存方面，8月末全国新建商品房待售面积7.53亿平方米，同比下降1.1%，已连续6个月同比下降，且近几个月降幅持续扩大。其中待售3年以下面积5.48亿平方米，同比下降4.2%，短期库存去化效果更为显著。按当前销售节奏计算，待售3年以下库存的去化周期仅为8.8个月。
供应端持续收缩。1-8月全国房地产开发投资4.80万亿元，同比下降19.9%，降幅为年内最大；房屋新开工面积同比下降24.8%，住宅竣工面积下降25.4%。供给端的持续收缩有助于加快供需再平衡。
五、政策环境：8·28制度重构与地方新政密集落地
8月是房地产政策密集出台的关键月份。8月28日，多部委同日密集发文，围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资等关键领域完善制度安排，房地产发展模式迎来历史性变革。具体包括：中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》；住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，在全国范围内鼓励推行以现房销售为方向的商品住房销售制度改革；中国证监会出台《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》；金融监管总局单独或会同有关部门发布5个配套管理办法。
这套制度安排围绕租赁供给、城市更新、存量盘活、企业整合打开了四重空间：租赁住房建设经营获得长期资金支持；城市更新获得更精准的融资工具；存量房产“投融管退”机制进一步畅通；以并购重组促进市场出清。
地方层面，北京、上海、成都、西安等大城市相继出台楼市新政，以“一线城市示范、二三线跟进”为特点。北京8月7日优化调整房地产政策，叠加所有条件后夫妻购房首套最高可用住房公积金贷款340万元，为历史新高。上海8月20日推出“沪八条”，涵盖住房公积金、信贷、购房补贴、房票安置等8项优化举措。成都打出公积金贷款降低首付、贷款利息贴补等组合拳；西安安排5000万元专项补贴资金支持“卖旧买新”。
六、趋势判断与展望
短期来看，9月进入传统营销旺季，房企在核心城市仍保持一定推盘规模，叠加前期需求端政策效应持续释放，市场整体有望保持平稳。中指研究院预计，新房市场或延续筑底修复态势，核心城市优质项目保持较好去化；二手房成交有望保持一定活跃度，价格仍将以小幅波动为主。
中期来看，现房销售制度的逐步推进将对行业产生深远影响。花旗研报指出，核心城市新楼供应将因推盘周期由6至10个月延长至1.5至2.5年而受压，有助于供需更快再平衡，并支持明年楼价回稳；购买力将更多流向二手市场。但现房销售模式下，项目内部回报率将从传统预售模式下的约20%降至3%-7%，房企资金组织、投资决策和项目开发模式将面临系统性重构。
长期来看，房地产市场正处于从旧模式向新模式转型的关键期。制度重构将推动行业竞争从资金杠杆驱动转向产品品质和运营能力驱动，行业集中度可能进一步提升。核心城市有望率先实现价格企稳回升，但不同能级城市之间的分化格局预计将持续深化。
综合来看，8月70城房价数据释放了积极信号：一线城市环比转涨、各线城市同比降幅持续收窄、库存连续6个月下降，均指向市场正逐步向止跌回稳的方向演进。但新房成交仍处于筑底阶段，二三线城市复苏力度偏弱，政策效应的充分释放仍需时间。随着“金九银十”传统旺季到来和各项新政细则的逐步落地，市场能否实现从“政策驱动型回暖”向“内生性复苏”的转变，值得持续关注。
海口与三亚走势显著分化。 8月三亚新建商品住宅价格环比持平，连续3个月走稳，144㎡以上改善型户型环比上涨0.4%，高端旅居项目支撑价格坚挺。海口则持续调整，新房价格环比下跌0.8%、同比下跌5.1%，二手房环比下跌1.0%，90㎡以下刚需小户型跌幅最为明显。值得注意的是，海口1-8月商品房均价同比上涨14%至1.4万元/㎡以上，但这并非普涨，而是低价刚需盘缩量、高品质改善盘占比提升带来的结构性上行。
制度层面加速重构。 “十五五”时期海南将紧扣自贸港建设需求，完善“保障+市场”双轨制住房供应体系，推进“好房子”建设。9月5日海口出台七项新政，套数认定从“全省”改为“本市”，限购政策大幅放宽。
总体而言，海南楼市正经历“总量收缩、结构升级、政策托底”的深度调整，自贸港封关运作带来的产业与人口集聚效应，有望为市场中长期回稳提供支撑，但全面复苏仍需时间。
投资咨询合作：18600196839
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